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相続予定の2/3が空室状態の築古アパート。改善のため建替え検討で、賃貸経営上の規模や人気の間取りなど相談したい

相談内容

築48年の全6戸のアパート。
お母様も高齢になり、全て任せるから好きな建物を立てなさいと言われた。
現況6戸中4戸が空室だが築年数の経過から賃貸料の上昇は見込めず建替えを検討。
東急東横線駅徒歩7分と利便性が良いことからどのようなターゲット層にどのような間取りを提供するべきか迷っている。

相続予定の2/3が空室状態の築古アパート。改善のため建替え検討で、賃貸経営上の規模や人気の間取りなど相談したい

問題点の抽出

・立地条件は良いので、賃借人のターゲット層をしっかり検討したい。
・建替えの費用はどの程度かかり、賃貸経営の収益性はどのくらいあるのか。
・金融機関へのアパートローンを組めるのか、またその条件はどうなのか。
・母親は不動産を所有しているため、相続についても不安がある。

上記問題点を解決するための提案

・複数の賃貸管理会社へ賃貸市場調査を実施し、今後の市場も含め規模や人気の間取りを絞り込みターゲット層を提案
・複数の施工会社から賃貸住宅の見積りを取得し、賃貸経営の収支計画書を作成
・金融機関へ収支計画書を提出し、金利や借入期間などの条件を確認
・母親の総資産をヒアリングし、税理士による相続税の算出と対策の提案

費用

・賃貸市場調査  ・・・無料
・施工会社の見積り提案  ・・・無料
・相続・贈与コンサルティング(相続税対策提案書の提出)  ・・・150,000円(税別)
・賃貸経営コンサルティング(収支計算書含む賃貸経営計画書の提出)  ・・・150,000円(税別)

コンサルティング結果

築年数が経過していて空室もある当該物件を建替えることに異論はなく、市場調査からどのような企画で入居率が将来的に確保できる間取りが適しているかを確認。
複数の調査会社の結果、周辺は1K20㎡程度の賃貸住宅が供給過多で、将来性も考えて社会人向けに30㎡~40㎡の大きさの1DK~1LDKをお薦めし、賃貸住宅に強い施工会社4社に提案図面を依頼。
容積率が100%の地域ゆえに木造賃貸と軽量鉄骨でプランを作成してもらった。

結果として30㎡×2戸、40㎡×2戸の計4戸の提案図面と35㎡×4戸のプランニングの中から間取りをしっかりご提案している施工会社が賃料の査定金額が取れていることから、これを基に事業計画書を作成した。
結果として工事費用は150㎡の2階建てで最もコストの安い業者で総額4,000万円。

収入は11万円×4室×12か月で年間528万円の収益を得られることが判った。
表面利回りは12%以上。
土地を持っていての弊社の最低基準10%をクリアしているため金融機関との交渉に入った。

複数の金融機関への打診を行った結果、木造アパートでも30年の借り入れを受け入れてくれて金利も10年固定で1.1%という条件の金融機関が良い条件を満たしており、空室が無い場合にはローンの返済額を返して手取りで月々約280,000の収益が得られることとなった。
今回のご提案では相続対策も兼ねているためお母様名義でできる限りの借入金を組み、ご子息が連帯保証人という形で負債を作って相続税対策も行った。

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