相談内容
相続対策で賃貸マンションを建てたが、妻は老人施設へ入所し、娘は私の賃貸マンションに入居しているが、借金を引き継ぎつつこの賃貸マンションを相続するよりも、土地建物を売却したお金でもっと都心に住みたいと言っている。
賃貸マンションの収益力に見合う価格で賃貸マンションを売却したい。
問題点の抽出
売却時に必要となる資料を一式ご用意いただき内容を確認。
建設当時の配置図、建築確認申請書類、現在の公図、地積測量図等から、マンションの敷地の形が建設当時と現況で変わっている事が判明。本人に事情を聞いてみたところ、マンション建設時に駐車場としていた敷地の一部を、駐車場の空き区画が多かった為建売業者へ売却してしまった、との事。敷地が縮小した事で、容積率オーバーの違法建築物となってしまい、銀行からは融資が見送られる、もしくは半値程度の融資しか出ない「売れない」物件となってしまった。
提案
市役所の建築指導課へ確認したところ、敷地面積が回復すれば違法状態ではなくなるが、一度違法建築物となってしまった建物に対して市役所は救済する制度、措置を持たない、との見解を述べるに留まった。
弊社の一級建築士へこの建物が違法状態を脱する為に必要な敷地面積の正確な計算を相談したところ、約18㎡程度である事が判明。
隣地所有者への敷地の売買交渉に当たりつつ、物件の売却活動を開始。
隣地の売買交渉がまとまる見通しとなったところで、売主、買主間で物件の売買契約、隣地所有者、買主間で隣地約20㎡の売買契約を締結。
容積率オーバーによる違法建築に関する市役所の見解を銀行の融資担当者へ伝え、売主が納得する価格で融資の本部稟議は承認された。
費用
| ・初回相談 | ・・・無料 |
| ・不動産仲介料 | ・・・売買価格の3％+6万円×消費税率10％ |
コンサルティング結果
賃貸マンションの所有者は、容積率オーバーによる違法建築状態を解消した事により、適正な価格で物件を売却する事が出来た。
首都圏の好物件であった為、買主も銀行から融資が出て当該賃貸マンションを購入出来た事について大変満足している様子だった。
隣地所有者は当初隣地の一部を分筆、売却する意図は無かったが、弊社担当者が足繫く通い売買交渉坪単価を引き上げた事により、隣地所有者の気持ちに変化が出た。
担当者
