不動産相続（相続対策・賃貸経営・不動産売却・空き家売却）・不動産コンサルティングはネクスト・アイズ：東京都港区

古い賃貸棟を取り壊し、耐震強度を満たす建物に


夫「この場所には、祖父母の時代から住み始めました。つまり、戦前からですね。このあたりは空襲を受けなかったので、古くから住んでいる人がとても多いんです。私自身、もう70年以上住んでいますね。

敷地内には両親の代に建てた賃貸棟があり、それも築年数は50年を超えていました。木造の昭和レトロな建物で、耐震強度も低いので、大きな地震が来たらひとたまりもありません。また、建物の周辺にあったブロック塀も万一の際は倒壊の危険があると公的な機関からいわれ、建物とともに放ってはおけない状態でした。


私の代で何とか対策を講じて、息子たちにきれいな形で残したいと思ったのが、建替えを決意した理由です」

写真　新しく生まれ変わったO様ご夫妻のファミリー向け賃貸棟。床と壁面を石張りとし木製ドアを採用したエントランスは、落ち着いた雰囲気。3階建て・計6戸の賃貸棟。周辺には高い建物がないため、低層棟でも視界は良好。上品なカラーリングが街並みにしっくりと調和している。エントランスから住戸までの階段は勾配を緩やかにし、通路幅もゆったりと確保されている。




妻「かつてあった賃貸棟は女性専用で、店子さんは皆さん長く入居され、一番長い人で40年ほどお住まいだった方もおられます。差し入れをしたり、お土産をもらったり、昔ながらのおつきあいをさせていただきましたから、建替えで退去していただくのは寂しくもありましたが、建物として危険であれば仕方のないことですね」

写真　最寄り駅より徒歩10分、3沿線3駅以上利用できる利便性の高い立地が魅力。付近には、新しくオープンした大型商業施設もある。

写真　「以前の建物はレトロな造りで、だんだん若い人が入居しなくなったことも気がかりでした」と話すご主人。笑顔が魅力的な奥様は「よい建物ができたのは関わってくださった皆さまのおかげです」と話す。




夫「ネクスト・アイズとの出会いは、2020年に開催された相続不動産セミナーです。実は、それ以前にも何度か別の会社の住宅セミナーに参加したことがありますが、すべて住宅メーカーが紐づいていて、最後には自社の宣伝になります。それがつまらなくて行かなくなりました（笑）。


そんな中、ネクスト・アイズ主宰のセミナーに行ったのは、住宅メーカーが背後にいないことがわかったためです。ここなら自分たちの考えをしっかりと聞き、中立的な立場からアドバイスをしてくれるだろうと。そこで、その日セミナーでお会いした栗原さんに相談することにしたんです」

夫「最初に『建替えを決意した』と言いましたが、実際のところ、ネクスト・アイズと出会った当初は、土地活用法として賃貸アパートを賃貸マンションに建替えるのが最良の方法なのか、確信が持てずにいました。そこで仲介システムを申し込み、いろいろとアドバイスをいただこうと。


現役時代、私はコンサルティング会社に勤めていたので、その分野の専門家からノウハウを得る大切さはよくわかっていました。ですからネクスト・アイズに依頼することに迷いはありませんでしたね。


結果的に栗原さんからは、このあたりは最寄り駅からも近く、ターミナル駅からも歩ける距離であること、また近所に大型商業施設が建設中であることなどの理由から、土地活用法として賃貸マンションで問題ないと提案されました。

あとは、その内容を単身向けにするかファミリー向けにするか、規模はどの程度にするかです。そのあたりの提案を、栗原さんが選んでくれた住宅メーカー４社からのコンペで確認することとなりました」

写真　各室フローリング仕上げの45㎡超1LDKは、シンプルで明るい印象。約12畳のLDKには2方向に窓がある。また玄関ホールの奥にウォークインクロゼットが設置されているのもファミリーには嬉しい点。前面道路側の窓には、趣味のコーナーやワークスペースに利用できるよう、ベランダの代わりにインナーバルコニーが設置されている。

写真　O様ご夫妻を囲んで。「ご要望に応じたよいご提案ができたと自負しています」と東京セキスイハイムの齊藤（右）、「建物ができて終わりではなく、これからも末永くおつきあいできれば」とネクスト・アイズの栗原



夫「栗原さんがセットしてくれたのは、いわゆる鉄骨系・鉄筋系の住宅メーカー４社でした。その各社には、こちらから事前に具体的な要望は出さず、どういう提案が出てくるかを待ちました。

　コンペでは1Kから1LDKまで様々なプランが出てきましたが、各社の説明を聞いたうえで栗原さんと相談して選んだのが、45㎡以上という広めの1LDKプランを出してきたセキスイハイムです。

なぜセキスイハイムにしたかというと、全体的なコストと建築期間の短さ、そしてメンテナンスの費用と手間があまりかからないことです。ほかの3社の中には4階建てを提案してきたところもありました。確かにこのあたりは4階まで建てられますが、そうなるとエレベーターがあったほうがいいだろうし、そうなるとメンテナンスのコストもかかってきます。それなら3階建てでいいのではと思いました」

環境・建物・ご夫妻の魅力で、現在、満室稼働中


夫「賃貸棟を建て替える際によく聞くのが、入居者がなかなか退去してくれないという話ですが、うちは以前から妻が入居者と丁寧に関係を築いてくれていたので、スムーズに退去が進み、退去費が欲しいなどと言ってきた人は誰もいませんでした」

写真　つかず離れずの距離感で入居者との交流を続けるO様ご夫妻。その関係にこそ、満室稼働の秘密があるのかもしれない。



妻「以前のアパートの店子さんは地方出身の方が多く、うちでつくったおかずを差し入れるなど、昔ながらの大家と店子の関係だったんです。今は管理会社を入れているので、以前の店子さんとの関係とは違いますが、それでも朝、会えば挨拶を交わすなど、さり気ないおつきあいを続けています」


夫「妻が言ったように以前は私たちの直接管理でしたが、今の管理形態はサブリース（※1）です。この選択に落ち着くことができたのも、複数社から自分たちに有利なサブリース会社が選べたのも、ネクスト・アイズが間に入ってくれたからこそ。おかげで告知早々、全室借り手がつきました。ネクスト・アイズを持ち上げるわけではありませんが、やはり多くの情報を持っているコンサルタントは、絶対に活用するべきだと思いますね」


※1　サブリースとは？
不動産管理会社がオーナーから賃貸物件をまるごと借り上げし、それを不動産管理会社から入居者に転貸する管理形態のこと。不動産管理会社が空き部屋の有無にかかわらずオーナーに賃料を保証するため、空室リスクを回避できるのがメリットですが、賃料の10％程度の手数料が必要となります。

コンサルタント：ネクスト・アイズ　栗原さん

「立地環境のよいこの場所なら、賃貸物件はすぐに埋まるので、当初サブリースは不要ではないかと思いましたが、当社で5～6社に声をかけ、一斉査定をとったところ、不動産管理会社が競ってよい条件を出し、結局、直接管理よりサブリースのほうが魅力的となりました。サブリースにも注意点があり、空室保証がある反面、長期的に空室が続くと家賃査定が下がってしまいます。そうならないために、事前対策などで今後もお力になれればと思います」

建築会社　東京セキスイハイム　齊藤さん

「当社が最初にご提案したプランを、ほぼそのまま採用していただきました。3階建・計6室、各室45㎡強の広めの1LDKにしたのは、ご自宅が隣接することを考慮したからです。単身者向けだと音のトラブルが起こりえるかもしれず、属性と家賃を上げたほうがO様ご夫妻にとって安心だろうと考えました。また、全戸にインナーバルコニーを設置し、そこで在宅ワークもできるようにコンセントを装備するなど、間取りの魅力づけも行っています」