兄弟で相続した実家の土地　２つに分けて実家及び新築建物の収益性、建築条件、相続税対策について相談したい

2022.08.09

相続した土地と実家を活用して収益性は確保できる？

既に相続が完了した土地と建物。
何度か地元の工務店でリノベーションや新築を計画したが、いずれも途中で計画中断していたとのこと。理由としてはプランや建築見積は出来上がるが、中長期的収益性や重量鉄骨、のリノベーションの構造的不安が払しょくできなかった為です。

この土地を何とか2つに分け、実家は極力そのまま残し、1階空き家部分をリノベーションして住宅以外の用途で収益性の確保ができるか、また分けた残地にも収益性が高い賃貸住宅を建築できるか知りたい。

相談者：兄65歳　　弟55歳
土地：約80坪
建物以外の敷地の大半は外部への駐車場として貸している。
建物：築17年の重量鉄骨の長屋で約40坪。2.3階に兄家族が居住、1階は母が亡くなり空き家。
名義：土地も実家も兄弟の共有名義。

建物インスペクションは一級建築士事務所であるネクスト・アイズで行うとともに、重量鉄骨住宅のリノベーションに長けた工務店3社もそれぞれ調査を実施。

建物は検査済証を取得しており、建築時の図面と現在の間取りに不整合はなく、構造的にも現在の建築基準法にも適法となる為リベーションが可能であると判断ができたことにご安心を頂けました。

既存の実家を残したまま、兄弟で40坪ずつ分筆できることが判った。

現況測量も実施することで、既存建物の正確な位置関係や分筆ラインの想定ができ、分筆後の土地にリベーションした空き家スペース、また新たに建てる賃貸住宅が将来的にも安定した収益性を確保できることもご理を頂けました。

JRの駅や商店街からも近いことから、住宅や住宅以外の用途（サービス店舗や事務所利用）でもニーズが期待できる。

収益性として、リノベーション後は15万/月、新築賃貸住宅4戸で60万/月　を確保できる可能性がある。

兄はリノベーションに自己資金1,000万、弟は銀行とも相談し、事業用ローンと自己資金併せて7,000万を捻出することが可能でることが判った。

税理士も交えて、兄家族には別場所で賃貸住宅に住む息子夫婦がおり、将来同居を行うことで、土地40坪であれば小規模宅地の評価減の特例を賃貸部分、ならびに居住部分でも利用するこができることをご説明し、ご家族全員がリノベーションを行うメリットを確認することができた。

今回は、“今度こそは”というご兄弟の「想い」と弊社の建物調査・市場調査・賃貸経営・資金計画・相続対策をワンストップで行う「コンサルティング」がマッチし、リノベーションと新築両方のコンサルティングでサポートさせていただきました。

兄弟、ご家族の不安が払しょくでき、分筆想定ラインも決定し、現在はリノベーションにて工務店3社、新築はハウスメーカー・ビルダー・工務店の計4社を紹介し、各社がプラン、見積もり提案を行っています。

今回はご家族がリノベーション先行型で工事を行いたい意向である為、リノベーションおよび新築を含めたスケジュール管理など、総合的なコンサルティングを現在実施しています。