親から相続して15年以上の空き家。都内約55坪の一戸建ての有効活用法を検討し広めの50㎡２戸の賃貸住宅で計画。

2022.08.04

相談する不動産の状況について

所在：練馬区の敷地約55坪物件携帯：築50年を超える一戸建て状況：15年前に親からの相続で所有し、現在は空き家の状態。

空き家を売却か有効活用か。どのように判断すべきか悩んでいる

相談者本人は自宅マンションを所有しているため、現時点では自己活用は考えていないため、どうすべきか悩んでいる。

相続人の把握と分配方法についての希望をヒアリング

相続人を把握するため、まず家系図を作成し、相談者の資産も整理した。

相続人である長男（43歳）と長女（40歳）で2人は、結婚しており不動産を所有していることから、現状として双方が自宅として住むことはないと判断。

売却すべきか有効活用なのかという点に絞ってお話をさせていただきました。

①現空き家をリノベーションして戸建賃貸とする場合。
②建替えて2戸か4戸の賃貸経営をするあ場合。
③売却をする場合。

①リノベーションして戸建賃貸住宅とする場合

まず、築年数が50年を経過していることから旧耐震住宅の空き家をリノベーションするのには多額の費用が掛かること。また、築年数の表記をリノベーションでは変えることができないため賃料が思うほど取れないことが判り、リノベーション＋賃貸事業は候補から外しました。

②建替えて新築の賃貸経営をする場合

新築に建替えた場合のシュミュレーションを行い、4社ほどの市場調査を実施
市場調査の結果、駅徒歩10分、西武線沿いで急行も停車するため需要はあるが、20㎡以下の小さすぎる単身者向けの活用は需給のバランスが悪いため、単身者でも広めの25㎡以上か2人でも住める45㎡以上が適していると判断。

賃貸需要のある広めの単身向け全4戸及び、50㎡全2戸のボリュームプランを作成。

市場調査の結果から、賃貸需要のある広めの単身向け
a：50㎡2戸パターン
b：26㎡4戸のパターン
a・b、2つの事業収支計画書を作成。

結果的に4戸の方が収支は優れていたのですが、将来の空室リスクを考えて、50㎡2戸のプランと事業計画を選定しました。

③売却をする場合。

最後に売却した場合の査定額を提示しました。

一区画当たり100㎡の最低限敷地面積が設定されていて、55坪（182㎡）を1区画で売却せざるを得ないという点で、全体のグロス金額が大きくなりすぎてしまうため相談者が想定していた売却査定金額よりも低い査定額でした。

また、空き家になって時間がたっており、譲渡税*の節税効果も得られないことから売却することを断念しました。
*不動産を売却したとき、売却額から不動産を購入したときの取得費と売却するときにかかった費用（譲渡費用）を差し引いた利益（売却益）を譲渡所得といい、その利益に対して所得税と住民税をひいたものを計算。