相談内容
今回も、相続で得た土地を有効活用するにはどうすれば良いか？というご相談です。
お客さまの自宅は、築20年2階建ての一戸建(土地25坪)で、現在は、半地下を利用した駐車場3台を貸していらっしゃいます。この駐車場からの賃料収入は月額 8万円になります。
ご相談者さまは相続により40坪の土地を取得することになりました。この40坪の土地は、ご相談者さまの自宅と比べると土地の評価額は落ちるものの人気エリアで閑静な住宅地に位置しています。
私がご相談者さまにお聞きした内容は以下の通りです。
(1)自宅として利用している築20年の一戸建てに不満がないか。
(2)相続で得た土地と今の自宅を比べた場合、どちらを自宅にしたいのか。
(3)相続で得た土地の活用方法は、賃貸住宅で問題がないか。
現在の自宅は、昨年ご相談者さまの息子さんが就職して出られたため、現在は夫婦2人で生活。家の大きさが少々大きめとはいえ、大きな不満はないとのこと。さらに、買い物や駅からの利便性も良いことから、移住は考えたくないとのことでした。
よって、新たに取得した 40坪の土地を有効活用することを提案。
相続で得た土地の近隣市場調査から着手いたしました。
ご相談者さまからは、収支計画が成立するならば賃貸住宅の建築についての問題はないという意向をいただきました。また、自宅の住宅ローンも完済していることから、取得した土地だけの抵当権でアパートローンを組むことができると想定しています。
近隣の市場調査の結果によると、相続で得た40坪の土地における有効活用の指針は、単身向けの賃貸ではなく『単身でも２人でも快適に住める 45m2の1LDK』。
戸数は４戸が最適解。さらに建築費のムダを減らすため２階建の新築という計画
での事業計画を立案しました。
その場合、全てローンで建築資金をまかなっても、毎月の手残りは30万円以上。この条件で事業計画書を作成。ご相談者さまに説明しました。
毎月の手残りが30万円以上となるこの事業計画にご納得いただき、より具体的な検討を進めるため、私のほうで選定した建築会社４社にて、プランの作成と見積作成を進めているところです。
このように、土地有効活用の計画を具現化するためには『疑問点や問題点をひとつひとつ見つけて解決する』というステップを怠ってはいけません。
個人の経験知では、上記のような土地有効活用に限らず、不動産は各々複雑に絡み合う『融資』・『収支計画』・『節税対策』などの要件を検討し、その要件を満たす計画をかどうか判断するのは、なかなかに難しいものです。
それは、融資、税金や住宅の知識を得るのには、時間も手間もかかるからです。
家づくりは難しいことです。
建築会社に言われるがままに進めるのではなく、難しいことは第三者に相談してわかりやすく解説してもらって納得したうえで計画を進めていくことが大切です。
相続した土地の活用方法に悩んでいる方は、専門家に相談してみてはいかがでしょうか。ご希望の方は、無料個別相談よりお問い合わせください。（ご相談はこちらから）
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