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都心の敷地に建つ自宅と老朽アパートを2棟とも解体し賃貸併用住宅にするか、リノベーションして利活用するか。

相談内容

敷地は約400坪、建蔽率60%、容積率300%の条件。駅徒歩3分の好立地であり、様々な利活用法が検討できる敷地である。
相談者は50歳のご夫妻で敷地内の自宅(所有権)に2人で暮らしている。
相談内容としては大きくは3つある。
 
1つ目:自宅もアパートも築45年を経過しておりリノベーションをして今後30年、安心して運営できるのか。
2つ目:親戚から建築家を紹介され、賃貸併用住宅を建てるならとにかく多くの賃貸を入れ建物を大きく建てた方がよいといわれているが、その考えか適正なのかセカンドオピニオンが欲しい。
3つ目:適正と思われる賃貸事業計画を提案して欲しい。

問題点の抽出

・現状の建物がリノベーションを行って利活用ができるのか、リノベーションと建替の2つの方向性で収支上、メリットがあるかを調査。
 リノベーションの場合、市場調査でどのような間取りと大きさの賃貸住宅が適しているか。建替えの場合、どのくらいの規模で賃貸事業を計画していくべきかをそれぞれに検証。
・建築家に提案されている大規模な賃貸併用建替事業が収支上成立するのかを検証。
・将来の相続対策を想定し、自宅と賃貸をどのように配置していくかマスタープランを検証。

上記問題点を解決するための提案

・現状の建物のインスペクションを実施。
リノベーションして利活用をするには、今後のメンテナンス費用も含め多大な費用が掛かることを確認。
・複数会社の市場調査から、2LDKの50㎡程度の大きさが適していることを確認。
・建築家が提案している、5階建て延床900㎡の賃貸併用住宅の収支計画書を作成し、メリットとデメリットをご説明。
・資金計画に合った賃貸併用建替え事業としてRC3階建て及び4階建の2パターンの収支計画書を作成。
建替えるならRC造という相談者のご要望から、RC工法で賃貸経営を行った場合のメリットとデメリットを解説。
・相談者が既にいくつかのハウスメーカーに依頼をしていたため、弊社からはRC賃貸住宅の施工、リーシング、マッチングを得意としている建築会社を2社ご紹介。プラン見積を提案してもらった。
・20年後、30年後の老後資金不安が起こらない事業計画を提案。
建築資金の大半をローンで賄う為、固定資産税や不動産管理費や将来の家賃下落や空室率、修繕積立金も考慮した計画書を作成。
・将来土地を分筆する際にも分けやすいような建物配置を提案。
自宅と賃貸を中庭、渡り廊下でつないだ一棟とするなど、将来にわたって生活環境が害されることのないよう配慮し、相続対策を含めてご説明。

費用

・収益不動産再生診断  ・・・22万円(税別) ※①
・市場調査報告書  ・・・①に含む
・建築資金計画書及び収支計算書の提示  ・・・①に含む

コンサルティング結果

・既存住宅のリノベーション費用と、その費用をどれくらいの年数をかけて回収ができるかを説明したところ、将来のメンテナンス費用を勘案すると「建替え」をした方が得策であることをご理解いただいた。
・自宅のある相談した対象敷地は、老若男女問わず人気の駅から徒歩3分と好立地であるが、周辺には賃貸住宅が供給過多となっている。市場調査を行い希少性の高い大きさの賃貸として、RC工法の外観および内装も周辺の分譲賃貸マンションと遜色ない仕様にすることで、差別化が出来る賃貸住宅を提案。
・建築家から提案されている計画を検証したところ、戸数16戸で賃料は確保できるが、その分、4億超えの建築費や空室リスクなど問題も考えられる。そのため相談者が考える20年後も安心した生活を送るには規模が大きすぎ、リスクも高いことをご説明。
・3階、4階建てRC工法での収支計画、鉄骨とRCの混構造で収支計画など弊社から様々なパターンで収支計画を検討した。その結果、建築費1.5~1.8億、賃貸戸数4戸、自宅が2階建て、賃貸3階建ての計画をご提案。建物配置はコの字型で、自宅のプライバシーを確保。無理のない収支計画で20年後も、ローンの返済費用、固定資産税、管理費、修繕積立金などを差し引いても月々の多少手残りを得ることができる収支計画となった。
・収支計画だけでなく、分筆ラインの検討、自宅棟と賃貸棟の配置計画を検証することで、将来、自宅部分を解体し賃貸棟を売却、また、分筆した土地の一部売却など、将来の利活用も視野にいれるアドバイスも行った。
 
■結果
弊社紹介の建築会社2社で、相談者が自主検討していた1社で比較検討を行った結果、自主検討していた1社は事業計画としては壮大だが、収支上、相談者のご要望とは合わなかったため、現在は弊社から紹介した2社で、弊社が提案した事業計画コンセプトをベースに検討している。
現在は建築会社2社の提案した事業計画が適正かどうか都度、弊社にて検証しながら、スケジュールを含め慎重に検討している。

担当者

住宅コンサルタント
住宅コンサルタント
保有資格:
一級建築士
宅地建物取引士
既存住宅状況調査技術者

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