築38年・敷地80坪の自宅を建替えで土地活用すべきか。相続税や収支問題をクリアし賃貸併用住宅を建築。

2020.11.24

相談内容

ご主人様からの相続で得た土地80坪の三鷹の自宅に、長男様と2人でお住まいになっている。
建物は築35年と古くなってきたため建替えを検討しはじめた。これから先の老後資金を考えて、どの程度建築費用を掛けるべきなのか。敷地が広いため自宅のみの建築か、賃貸を併用させて有効活用するべきか悩んでいる。また相続時に、残された家族（相続人）が揉めないように、資産を分割する方策もあわせて教えてほしいと相談に訪れる。

問題点の抽出

・現状で相続財産がいくらになり、相続税の支払いは必要か。
・将来の老後資金としてどの程度、残しておくべきか。
・老後資金をふまえて、建替えの資金はいくら程度が適切か。
・賃貸併用住宅で計画した場合に、収支計画が成り立つのか。

提案

・法定相続に基づく相続納税額を算出。
財産評価額の算出を行うため、預貯金・有価証券・不動産等を確認。

・老後資金（想定金額）を算出し、建替えにかかる資金を決定。
相談者にバランスシート（貸借対照表｜財務諸表のひとつ）を提出していただき、90歳までの家計のキャッシュフローを作成。

・市場調査を行い、賃貸併用住宅として事業計画が成立するか収支計画書を提出。

・建替えて自宅のみ新築パターンとアパートを併用させたパターンの事業計画書を提出し方向性を確認。

費用

・財産評価額（預貯金・有価証券・不動産）の算出と診断	・・・220,000円(税込)
・賃貸経営診断	・・・165,000円(税込)※①
・市場調査報告書	・・・①に含む
・建築資金計画書及び収支計算書の提示	・・・①に含む
・ライフプランニング（キャッシュフロー表）の提案	・・・33,000円(税込)
・家づくりコンサルティング	・・・請負金額(税込)の3％　※②
・優良建築会社の紹介	・・・②に含む

コンサルティング結果

・まず、お客様よりご相談を受けて心配だったのが相続税額でありましたが、自宅を相続させる長男様と同居をしていたため、小規模宅地の特例（最大80％評価減）が適応され、自宅の土地は20％の評価となることがわかりました。また別の所有不動産は貸家となっていることから貸家建付地として、こちらも評価減の対象となり相続税額の負担はないことがわかりました。

・次に適切な老後資金と建築費を把握するため、家計のキャッシュフローを作成。現状の預貯金がかなりの額であったため、まずは老後資金としていくら必要なのかを理解いただきました。そのうえで、預貯金の中から自宅の建築費はまかない、賃貸を併用させる場合には、賃貸部は借入れをすることでご納得いただきました。

・立地条件、環境ともに賃貸住宅としては適しており、月15万円以上の家賃収入が見込めることから、お客様も賃貸併用住宅で計画を進めることにご納得いただきました。

■結果：本格的に賃貸併用住宅を検討するため住宅会社3社のコンペを行う。数回にわたりプランや見積りを各社と調整した結果、50坪の2階建て（自宅＋賃貸2戸）の賃貸併用住宅のプランで進める。予算、プランともにクリアをした会社を候補として、事業計画書を作成し収支上も問題ないことが判ったため、その会社と請負契約を締結した。
最後に揉めないための相続対策として、現在所有している賃貸併用住宅と土地を分割し、同居していない長女様には、賃貸部分（貸家）と貸家評価の足りない部分を金融資産でまかなうことで解決。相続人であるお子様2人にも、事前に了承を得て賃貸併用住宅の建築を進めている。

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