築50年の親の家が空き家に。賃貸・売却の両面から利活用を検討。家は建て替え、土地は駐車場運用と売却に分割。

2020.09.22

相談内容

埼玉で同一敷地内に別棟で住んでいた築50年の親の家が空き家となっている。長男、次男、長女といるが、長男、長女は都内に独立して家を所有している。次男は転勤が多いため賃貸住まい。敷地全体では300坪以上あり、高低差もあるが実際の測量図はない。その有効活用を思案中。ハウスメーカーからは賃貸住宅を薦められるが今一つ不安である。他に有効活用の方法はないか、スケジュール、かかる資金などを教えてほしい。

問題点の抽出

・築50年の親の家の利活用方法は。リフォームしたらどのくらいかかるのか。
・賃貸含む当該地の市場性は何が有効で、将来にわたりあるのか。
・売却したらどのくらいで売れるのか。
・相続税がかかるのか否か。またどのくらいか。
・揉めないように争族対策（分割対策）をするにはどのような方法があるのか。

提案

・実費での現況測量と家屋調査の実施
・複数の市場調査会社によるマーケティングレポートの実施
・相続財産評価と納税金額の算出及び争族対策（分割対策）の提案
・売却金額の査定
・包括した上での土地の有効活用案の提出

費用

・現況敷地測量の実施	・・・110,000円(税込)
・家屋調査とリフォーム概算金額の算出	・・・無料
・市場調査の実施	・・・無料
・相続コンサルティング	・・・220,000円(税込)
・土地有効活用案の提出	・・・165,000円(税込)
・不動産売却活動	・・・売買価格(税込)の3％＋6万円

コンサルティング結果

・高低差があり、かつ敷地測量図もないため、実費にて測量会社による現況測量を行う。あわせて現況の家屋調査を実施した。敷地は現在住んでいる敷地を140坪、有効活用対象敷地を180坪と仮定。

・リフォームする対象延床面積が50坪ということでリフォーム金額は約2,000万円と算出。対象敷地の建物は築50年の平屋で耐震性もない。

・賃貸市場としては、70㎡あっても駐車場込みで10万円/月がやっという市場性。
市場調査によれば、地域の人口も世帯数も減少傾向で、1R・1Kは飽和状態で空室が目立つとのこと。環境は良いので2LDK～3LDKは需要があるとのこと。

■結果：新築賃貸住宅はハウスメーカー3社にて提案。表面利回りで6％～7％。弊社基準である土地を所有しての最低基準10％には程遠かった。結果、リフォームして賃貸、新築して賃貸いずれも収支が合わないとの結論。
次に駐車場活用案を2社から取得した。いずれも近隣での月極、時間貸しの稼働状況を調査。4割程度の稼働状況から1社は不可。1社は6台程度（30坪程度）なら可能だが賃料は月額1万円×2台分しか保証できないとの回答。
売却査定額は、規模が大きいことと、高低差から造成工事が必要とのことで一般消費者には不向きなことから買取り業者をあたる。180坪で8,000万円。道路付けがいいため思ったより高めの査定となった。
次に財産評価を実施。預貯金額は少ないが、有価証券（株や国債など）や他の不動産も合わせて約1.5億円。それなりに納税資金が必要との結論。

分割対策も協議。自宅120坪は、相続対策も兼ねて次男世帯と2世帯住宅を検討することとした。対象敷地は、納税資金用に30坪程度を駐車場運用し、残地150坪は売却という結論に至った。売却益については、2世帯住宅資金の他、不動産投資運用もしくは代償分割資金用に他の相続人を受取り人とする生命保険に加入などの分散投資を行うことで合意となった。