11月も半ば。東京の各名所で紅葉が見られるようになりました。好天が続いていますので、お出かけしてみてはいかがでしょうか。一方で、足もとではコロナの感染者が増加傾向です。しっかりとした感染対策を講じてお楽しみください。
さて、先日賃貸住宅系の雑誌社から取材を受けました。内容は「長期安定経営をかなえる建築プランニングの基本」について。土地を所有しているオーナーさまが、賃貸住宅を初めて経営する場合に注意すべきポイントについて教えてくださいというものでした。
まず、入居者が賃貸住宅を選ぶ要素は、以下の順番です。
1．コスト
2．外観デザイン
3．間取りの有効性
4．付帯設備
次に、オーナーさまが賃貸住宅を建てる場合の優先順位は、以下の3つです。
1．総収入額
2．投資効率
3．相続対策
現実的には、双方のバランスを取るのですが、賃貸住宅を初めて経営するオーナーさまが陥る失敗例として多いのが、全て建築会社にお任せというオーナーさまです。お任せということになれば、建築会社はなるべく大きく、かつ都合の良い間取りで提案されることになると思います。良し悪しをどう判断するのでしょうか。賃貸住宅を運営するというのは、会社を起業し経営するのと同じこと。ご自身で、賃貸住宅というものを勉強し、理解しなくてはなりません。お任せというのは、成功も失敗も建築会社に委ねるということです。
では、どうすればよいのかですが、ご自身でできるものは以下の通りです。
1．建築地の市場調査を実施する
人口・世帯数の増減、単身世帯が多いのか２人世帯が多いのか、近隣の間取り別構成比、賃料調査など市区町村の住民基本台帳やスーモ、ホームズ、アットホームなどで、ご自身で把握できます。
2．ターゲット・コンセプトを決める
市場調査をもとに、ターゲットが学生なのか社会人なのか、単身世帯なのか、夫婦世帯なのかを決め、それぞれに合った広さと間取りと付帯設備を検討します。
3．基本計画の確定
構造、階数、間取りタイプ、付帯設備、予算などを建築法規やご自身の目的と照らし合わせながら、木造か非木造か2階建てか3階建てか、1Ｋか1ＬＤＫか、駐輪場の有無についてや、セキュリティ設備、インターネットインフラなど希望条件を検討し、およその概算予算を把握します。
4．基本計画の条件が可能な建築会社に、プレゼンを依頼
1から3までを飛ばし、4の建築会社に相談・依頼することはお控えください。
わからないなりにも自身で調べれば、それなりに見えてくるはずです。大手管理会社に依頼すれば、市場調査は代行してくれますし、近隣の不動産屋さんを回れば賃料相場もつかめるはずです。
知らないことで他人任せにはしないことです。
