11月に入り、急に１日１日が早くなった感があります。今年も残すところ１か月半。
12月は師走、忘年会や納会などでさらに加速するでしょうから、実質仕事ができるのはあと１か月。心残りがないよう頑張っていきましょう。

さて、また老朽賃貸住宅をどうするかというご相談がありましたのでご紹介します。

3年前に、相続で築48年の鉄筋コンクリート造のアパートを取得したとのこと。
「東京都区内で駅から8分ほどの立地だったため、1Kで8万円の賃貸住宅は満室経営で良かった」と思っていたところがある事態に。
借金は全て完済していたので、8万円×10室×12か月で年間収入は、駐車場や駐輪場収入と合わせて約1,000万円。
管理費や修繕費、土地・建物の固定資産税、事業税を差し引いても、約600万円以上あったそうです。

ところが、今年からいきなり手取りが400万円台に。
理由は明白。建物本体の減価償却が終わってしまったからです。

減価償却とは、建物の構造により木造22年、軽量鉄骨27年、重量鉄骨34年、鉄筋コンクリート47年と法定耐用年数が決められ、全体の工事費のうち70％を一定額経費として認められているものです。
残りの30％は付属設備で、15年間で償却し経費算入されます。
 
税金の仕組みは、どの税金も同じで(収入－経費)×税率で計算されますから経費算入額が大きければ大きいほど、支払う税金は少なくなります。

今回のケースでは、建築工事費は建てた当初約１億円だったとのことですから、
建物本体は 1億×70％÷47年で、年間約150万円が経費算入されます。
付属設備は 1億×30％÷15年で、年間200万円も経費算入されます。
 
建物本体で150万円、付属設備で200万円。合計で350万円は、建てた当初15年間経費算入され収入から控除されます。16年目からは付属設備は償却が終了、建物本体の150万円だけが償却対象となります。

今回の例では、47年間続いた減価償却150万円が終了したことにより、経費算入額が減少し、税金が多く取られ手取りが減ったということです。

この減価償却の考え方は、賃貸住宅を経営する、賃貸住宅を購入する上で非常に重要なファクターとなります。

賃貸住宅を優良資産として維持していくためには、15年単位でメンテナンスに再投資をすれば、常に再投資額は付属設備として経費算入されます。また木造アパートを購入する際には、築22年以上のものを選べば、すでに建物本体は償却済みということになり、収入はあっても税金で結構持っていかれることになるからです。

★老朽化した賃貸住宅について、今後の対策などを専門家に相談されたい方はネクスト・アイズまでどうぞ。ご希望の方はこちらから