不動産相続（相続対策・賃貸経営・不動産売却・空き家売却）・不動産コンサルティングはネクスト・アイズ：東京都港区

さて、2月9日新宿で“新春家づくり必勝法セミナー”でした。新型コロナウィルス騒動の中、多くのお客様に参加いただきました。

今回は、その中での相談事例をご紹介いたします。
33年前にある鉄骨ハウスメーカーで３階建てを建築したとのことです。１階のガレージを除いて約50坪、ガレージを入れれば約60坪あります。老朽化したのと、長男様が結婚し子供が生まれるのを機に、今回二世帯住宅にリフォームしたいとのことでした。

当初は、１階のガレージを入れれば 20坪程度になるので、１階を親世帯へ２階と３階は子世帯のスペースに全面改装しようという計画でスタート。ある大手のリフォーム会社に見積もりを依頼したそうです。

問題点は２つ。一つはガレージをなくし親世帯のスペースに変更ができないという問題点。もう一つは予算が思っていた以上にかかるということでした。

まず、１階のガレージを住居部分に組み入れたいとのご要望については、当初新築した際に、ガレージ部分については全体の面積の1/5以内であれば延床面積に算入しなくてもよいという駐車場緩和を利用しており、住居部分に変更することで、容積率オーバーの違反建築になってしまいます。

違反建築については、大手の会社さんは絶対にやりません。
また銀行も違反建築に融資はできないので、リフォームローンも組めないことを説明しました。

次にリフォームの予算が思った以上にかかる点については、全面リフォームということになれば、既存の建物面積に比例することをお話ししました。

ガレージを入れれば、全体の面積は約60坪。これを間仕切りも変更し、全面リフォームを実施すれば、内装設備だけでも坪40万円かかります。外装の大規模修繕も実施すれば、総額は約 3,000万円と算出できます。

次に、新築する場合の必要最低間取りのご要望を確認したところ、親世帯で 18坪、子世帯で 22坪が最低面積であり、延床で約40坪あれば新築の場合は可能との判断ができました。木造をハウスメーカー系の中級グレードで新築した場合、建築工事総額で約4,000万円。他に解体工事500万円の総額4,500万円となり、低金利の今住宅ローンが可能であり、13年間の住宅ローン控除の恩恵やすまい給付金なども活用できる旨をお話ししました。

次回、無料の家屋調査を実施することになっています。

★上記のように、計画内容についての問題などどうすればいいのか不安のある方は個別でお話しを伺います。ご相談ご希望の方はこちらからどうぞ。