このブログでも風邪に注意してくださいなんて書いたら、私自身が風邪を引いてしまいました。病院で聞いたところ、なんといま、風邪が流行しているとのこと。インフルエンザも前年の５倍の罹患率らしいです。みなさんも、風邪などひかないように気をつけましょう。
さてこの前、親の実家が空き家となっており、どうすればいいかという相談が２件続けてありました。今回は、空き家の利活用について取り上げてみたいと思います。
空き家の活用方法となると、３つしか方法はありません。
１つはリフォームして、賃貸か自宅で活用する
２つ目は建替えて、賃貸か自宅で活用する
３つ目は売却する
この選択基準はどこにあるのでしょうか。
まず、この実家に自宅として住む気があるのかどうかが１番になります。ご自身も含めて、相続人の誰かが住む気があるのでしたら、リフォームか建替えの選択になりますから、家屋調査を実施し、耐震や劣化診断をした上でリフォームするにはどれだけ費用がかかるのか、また建替えた場合はどれだけ費用がかかるのかを比較した上で判断します。
もし、誰も自宅として住む気がないのでしたら、賃貸として成立するのかが重要なポイントです。したがってその地域の人口動態(人口の増減やどの年代が多く住んでいるのか、また単世帯が多いのかファミリー層が多いのか)を調査し、賃貸ニーズを調べます。
その上で、最低限のリフォームをする場合、どれだけ費用がかかるのか、その場合いくらで貸せるのかを算出し、数字で客観的に判断します。
耐震補強が必要で、劣化も激しく、大規模なリフォームで 1,000万円を超えるようなコストがかかり、賃貸に出しても 10万円しか賃料が取れないようであれば費用対コストは最悪です。1,000万円の投資を回収するのに１０年もかかってしまうようであれば、止めた方がいいと思います。
リフォームして賃貸で貸す場合の投資回収の目安は、できれば３年、長くても５年で考えてください。500万円のリフォーム投資で、15万円／月、年間で 180万円の利益で、３年間で回収するのが判断の目安です。
建替えて賃貸する場合の目安は、まず賃貸市場がこれから３０年活況だといえる地域でなければ無理だと思います。これからの人口減少、世帯数減少を考えれば、競争激化に巻き込まれ素人が事業経営するのは厳しいです。
東京であれば、山手通りの内側であれば問題はありませんが、それ以外は世田谷だろうが杉並だろうが、駅徒歩１０分を超えるような場所はやめておいた方がいいと思います。
投資回収の目安は、表面利回り10％以上。
5,000万円の投資をするなら、年間で 500万円以上の収益があがることが判断の目安です。
最後に売却ですが、時期的には価格がピークの今が一番。自己利用で住む気がない、兄弟間で揉めたくない、投資するには問題が大きい地域ということであれば、売却をお奨めします。
判断基準となる市場調査、リフォーム概算費用、建替え概算費用、売却査定書などは、第三者機関である弊社が客観的にご提案します。もちろん費用は無料です。
なぜ、無料でこんなサービスができるかは、［東京都］から空き家事業者として採択され、相談事業の補助金をいただいているからです。
