不動産相続（相続対策・賃貸経営・不動産売却・空き家売却）・不動産コンサルティングはネクスト・アイズ：東京都港区

奄美地方が１４日、沖縄地方が１６日と、連続して梅雨入りしました。これでも平年よりも７日遅いそうです。東京は例年６月１０日前後。それにしても月日の経過が早いですね。もう１年の半分です。

さて、ゴールデンウィークも終わり、相談に来る方が増えてきました。今日はある老夫妻の相談事例をご紹介します。

弊社のセミナーを受講され、３年前に一度相談をされた方です。ご主人様77歳、奥様75歳。お二人のお子様はすでに独立され、現在実家に二人住まいとのことです。

築45年の木造住宅にお住まいですが、お子様が出て行かれたのを機にリフォームして住まいの2/3を賃貸しています。月々20万円の収入だそうです。
旧耐震の建物ですから、建物にはクラックが入り、建物の傾斜により雨戸も閉まらないとのこと。また、ところどころに劣化が進行しているとのことです。

そこで、リフォームか建替えた方がいいか迷っていたらしいのですが、住宅展示場でハウスメーカーの営業マンと遭遇。一気に建替える方向で進んだらしいのです。ありがちな話ですね。

ハウスメーカーの提案は、年金＋現在の賃貸収入を上回ることがテーマ。
場所もいいところでしたから、賃貸併用で４階建ての 130坪、約1.6億の概算見積りを持ってきました。単純収支でローンの返済を差し引いても、約30万円以上の手残りがあるとのことでした。

迷ったあげく、弊社を思い出され来社されました。
そこで現在の資産状況をチェック。預貯金、有価証券の資産は約1,500万円余り。あとは、現在お住まいの不動産だけでした。

おそらくハウスメーカーの提案は、頭金【０】の全額ローン。ここに魅力を感じたのでしょうが、ローンを組む上ではお子さんを連帯保証人もしくは事業承継者にしなければなりません。お子さんの同意を得られているか尋ねると、そんなことは頼めないとのことでした。

事業収支的には 30万円以上の収入が得られるようになっていますが、運営する上での管理費や修繕費も必要です。何より35年間満室経営の条件が付くわけですから、空室リスクや金利上昇もみなければなりません。

ちなみに提案ハウスメーカーの金利は、35年間１％で固定というありえない条件設定でした。80歳を手前にした老夫婦に対して、これでは詐欺同然です。
あまりにもひどい提案です。

今の状態で、年金＋賃貸収入 20万円/月得られているのに対し、この計画では年金＋賃貸収入 30万円/月。
1.6億もの借入リスクと空室リスク他、事業リスクを考えれば、現状のままの方がいいのではないかと説得しました。

結果、どの程度リフォームが必要かという問題点は残りますが、しばらくは現状維持とし、80歳以降に老人ホーム他どのような生涯計画を設定するのか、ご夫婦でお話し合いをもつことで納得して帰られました。

その結果をもとに、リフォームか売却かを中心に、再度個別相談を実施する予定です。