本格的に梅雨入りですね。今年は７月いっぱいこんな天候なのでしょうか。
さて、消費税増税も本決まりとなり、また7月1日からは相続税も40年ぶりに改正となりました。ということで、相続絡みの賃貸住宅相談が多くなってきましたので、ここで一例をご紹介します。
山手線の内側の一等地に、築20年の一戸建てにお母様がお一人で住んでいらっしゃいます。ハウスメーカーさん施工で2階建て40坪の木造住宅。敷地は約60坪あります。
当初は終の棲家として、お父様と2人で住む家だったのですが、3年前にお父様が亡くなり、お一人になってしまいました。お母様は80歳で、最近は足腰が弱くなり、毎日の階段の上がり降りや清掃もきつい状況。介護施設なども視野に入れていました。
見かねた長男様が弊社へ相談に来られました。預貯金も豊富で、お父様の相続の時にはかなりの相続税を納めたとのこと。
今度はお母様が一人で住んでいるので、自宅の小規模宅地の軽減(評価が80％減少になる)も使えず、お母様の相続が発生した場合もっと相続税を納めなければならなくなるのでは、と心配されていました。
本来であれば、お母様と二世帯住宅を建てれば小規模宅地の軽減を再度活用できるのですが、すぐ近くにご自身で家を建てており、相続で実家を得ても売却か賃貸住宅を考えていたそうです。
そこで、現在相続が発生した場合の納税額を簡易算出したところ約6,000万円でした。これは大変ということでその場で対策を検討。
いずれ売却か賃貸住宅を検討しているのであれば、と賃貸併用住宅をシミュレーションしてみることにしました。
お母様の住宅部分は1階に2LDKで、約25坪。階段もなくフラットで生活できるため便利ですし、あとで賃貸に変更できるように配慮し残りに賃貸住宅を検討しました。
賃貸住宅の規模も、敷地をフル活用した総事業費 1.5億から1Kが4戸程度の 6,000万円程度まで何パターンか実施し、その場で都度相続税も算出しながら基本計画を練り直しました。
結果、預貯金を賃貸住宅に換えることでの評価減を活用し、過剰なローンを組むことなく、納税額を 1,000万円程度まで圧縮することが可能となりました。
ここまでのシミュレーションは、２時間程度の初回相談で充分可能です。コンサル会社独自の視点で効率的、効果的な提案をいたします。
興味のある方は、是非お問い合わせください。
ハウスメーカーさんに相談してもいいのですが、その場合は 1.5億の過剰設計を奨められてしまいますのでご注意ください。
