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老朽アパートの立ち退き料の相場と成功の秘訣!
(2021.08.26)

コロナの感染拡大が止まりませんね。政策も打つ手なしです。
すでに全国で130万人超の感染者。1億2,700万人の人口ですから、実に1%を超える割合、100人に1人以上は感染したことになります。

身近に感染者はいないなぁ。と、安心していたのは一昔前の話。
私の周りでも感染者が少しずつ現れてきました。
どこで感染したかは不明というのがほとんどですから、電車に乗るにも手すりを触るのも自己管理していかなければいけませんね。

さて、相続の相談事例で多くなってきたのが老朽化したアパートの事業承継問題です。ここでの相談事例をご紹介します。

摩耗劣化し、管理維持がままならなくなり、空室が目立ち始め、改善するための投資が必要だが資金がない。今までは自主管理していたが自身が高齢となり、今後管理していくのも大変というのが理由です。

そこで建替えて優良資産として子供たちに残したい。
もしくは同じ苦労はかけたくないので売却したいという相談が最近多くなってきました。

問題となるのが、入居者の“立ち退き”です。
特に老朽化したアパートでは、家賃が安くなっていたことで長く居住している賃借人が多いのが実情。
その方たちへの対応です。

旧借地借家法では、賃借人の権利が強く、老朽化したことで地震・火災など安全が担保できない、
自身の生活上の理由から自身の居住建物を建築せざるを得なくなったなどの正当な理由がないと簡単には出て行ってくれません。

そこで、一定の“立ち退き料”を支払って出て行ってもらうことが慣習となっています。
では“立ち退き料”の相場はどのくらいでしょうか。

一般的には、家賃額の6か月相当分と言われています。
家賃が 7万円だとすれば42万円前後ということになります。
新しい居住先の敷金・礼金、賃料、仲介手数料、引越し代等がその内訳です。

これで納得せず、慰謝料迷惑料なども要求される場合もあります。
この場合は、さらに2か月から4か月分の上乗せが要求されます。
合計すると8か月から10か月分の立ち退き料が必要となります。

私が受けた相談事例では、10世帯の入居者がいました。
オーナーが律儀な方で、まずは契約更新日の1年前から6か月前に、今まで入居していただいたお礼と老朽化した建物の安全を確保することの正当事由、そして6か月分の立ち退き料をお支払いすることをしたためた直筆の丁寧な手紙を出したそうです。

また、近隣の募集している同程度額の賃貸募集案内チラシと今後のお世話をしてくれる不動産屋さんの名刺を同封したそうとのこと。
結果は、賃借人の大多数が同意してくれたそうです。

やはり、人と人の交渉には丁寧さと配慮が必要だとあらためて感じました。
金を払うから出て行ってくれでは、上手くいくものも上手くいきません。

★所有されているアパートの老朽化や立退きなど専門家にご相談されたい方は、ネクスト・アイズへどうぞ。ご相談ご希望の方はこちらから

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