例年だと6月頭には梅雨入りですが、好天が続ています。
東海地方まで一気に梅雨入りし、関東もと言われたのが３週間前ですが、結局梅雨入りは例年より遅れそうです。明けるのは7月20日以降ですから、ここから１か月以上先です。でも、少しでも短い方が心なしか気分はいいですね。
さて、先週実家の利活用でこんな相談がありました。相談者は62歳の長男様。一人暮らしの母親が施設に入居したのを機に、１年あまり実家が空き家状態。建物も築 50年を超え、老朽化が著しく、また誰も住んでいないため防犯上も良くないので利活用を考えているとのこと。
場所は大田区。駅から徒歩 10分と利便性がいいので、ハウスメーカーからは盛んに賃貸住宅を薦められているとのこと。母親の今後の施設費用や自身の老後の必要資金を考慮し、賃貸住宅に非常に興味があるとのことでした。
すぐに市場調査を実施したところ、市場性は問題なし。敷地も 40坪あり、容積的にも 300％取れ、ワンフロアー 30坪弱の4階建てで延床面積 120坪は建つ計算でした。
問題は、幹線道路に面しているため、防火地域内の指定。鉄筋コンクリート造、もしくは耐火被覆した重量鉄骨造しか建築できないのでつまり建築費が高くつくということです。
建築総事業費は、鉄筋コンクリート造で 120坪×150万円/坪で 1.8億円。
対して収入は、1K 8万円×11戸×12か月で 1,056万円/年間。
表面利回りは、1,056万円÷1.8億円で5.86％。
土地を提供して、賃貸住宅を建てる場合の弊社最低基準は表面利回り8％。目標は表面利回り 10％ですから、1,056万円/年間の収入であれば、建築総事業費は1億以内に抑えなければいけません。
また、相談者は現在年収が 300万円。預貯金額も少なく、事業を承継するお子様もいないとのこと。おそらくは融資も受けることはできないと推測されます。
何となく住宅展示場に行ったのをきっかけに、賃貸住宅経営に憧れたとのことでしたが、利回りが悪く最終的な手取り額は少ないこと。生活基盤が弱く、承継者がいないため融資が受けられる可能性が低いこと、そして何より賃貸経営の知識がなく、現状ではやめた方がいいと話しました。
賃貸住宅経営というのは、そんなに簡単ではありません。建築する側からすれば、サブリースなどを活用すればオーナーさんは何もしなくてもいいですよと言いますが、空室リスクはカバーできても賃料下落リスク、維持管理リスクなどの対応に追われます。
余剰金があり、相続対策などの必要性がある方を除き、生活基盤が弱い方などにはあまりお薦めしません。
