銀杏並木も急激に色づき始めました。どこも2週間ほど紅葉は遅れているみたいですが、本格的に冬モードです。街ではコートに首をすくめた人々も目立ちます。
もう11月も最終週。今年も終わりが近づいています。
自宅が計画道路に入っているため建替えできない？
さて、先週知人の紹介でお客様の相談を受けました。
70歳を過ぎたご夫妻でした。最後の住み家を検討しているとのこと。
リフォームか建替えを悩まれていたところ、あるリフォーム会社から「ここは、計画道路に入っているから建替えできないよ」と言われ、リフォームの見積もりをとったところ3,000万円以上だったとのことでした。
すぐにインターネットで該当する区の都市計画を調べたところ、確かに計画道路にぎりぎり敷地が入っているようでした。少し調査するのでお時間をくださいと話し、その場は別れました。
区役所で計画道路の調査を行ったところ、区の開発ではなく東京都の管轄であることがわかり、都庁で詳細図を取得し、敷地図と照合したら、敷地の前面の一部の約5分の1が計画道路に入っていました。
都市計画道路の「計画決定」と「事業決定」とは
都市計画道路には、計画決定と事業決定の2種類があります。
計画決定といっても、この段階では計画が決まっているだけで、いつ事業が実施されるかは未定です。
世の中のほとんどが計画決定はされているが、事業決定にはなかなか進まず、数十年も放置されているものが数多くあります。前述のお客様の例は、計画決定段階でした。
しかしながら、計画決定されれば、それなりの制限が課されます。都市計画法第53条に定められていることから「53条制限」と呼ばれています。
一般的な制限は建築物に関して、地階はだめで、地上2階建てまで、木造などの非堅固な構造で建てなければなりません。
一部のみ計画道路の敷地で2世帯住宅は検討できる？
このお客様の場合、敷地は30坪で、建ぺい率60％、容積率が200％という地域で、2世帯住宅を検討していらっしゃいました。
地下なし、木造2階建てまでという制限では、1階18坪、2階18坪の延床面積36坪までしか建たず、地下に駐車場2台、3階建て2世帯住宅のご要望には合致しません。
ところが敷地全体を使えば、「53条制限」にかかるのですが、計画道路にかかるのは、前面の一部の5坪から6坪程度、計画道路にかからない部分では、自由に設計が可能になります。
地下を含めた建物が、計画道路にかからなければいいわけですから、現在ご要望が入るかどうか、プランを進めています。
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