急に寒くなりましたね。半袖から長袖、秋冬物へ本格的に衣替えしなくてはいけません。
急激な気温の変化に体調を崩さないよう気をつけましょう。
さて、先日とあるお客様へ土地の有効活用のご説明に行ってきました。
とりあえず市場調査の内容を報告したのですが、「こんなこともわかるの！」と、お客様に驚かれました。
今までも「市場調査は大事ですよ。」と、常々お伝えしてきましたが、具体的な内容についてはふれておりませんでしたので、ここでご説明します。
まずは、人口動態調査。
例えば、「東京都調布市」という市区町村単位でも可能ですし、エリアを絞って「調布市調布ヶ丘２丁目」などの町名でも可能です。
人口総数、世帯総数、持家世帯数、借家世帯数はもちろんのことそのエリアに住む世帯の単身1人世帯の数、夫婦2人世帯の数、夫婦＋子の3人世帯の数などもわかりますし、将来の動態予測もでます。
借家世帯においては、一戸建て賃貸数、共同住宅世帯数と年収別の世帯数も出てきます。年収300万円～400万円の世帯割合が大きければ、賃貸に支出できるのはせいぜい8万円程度とターゲットがはっきりします。
元データは何かといえば、5年に1回実施される国勢調査と住民基本台帳。これをデータバンク化しているのが大手の市場調査会社です。
また、計画地の半径400メートルにあるアパート、マンションのデータもあります。
そしてそれぞれの棟数、1室ごとの賃料、広さ、設備、築年数、空室率などもデータバンク化しています。
どの広さで、築年数で、賃料で、空室になっているのかもわかりますから、基本計画や建物の賃料設定に役立てることにも有効です。
また、ライフルホームズなどのポータルサイトでのユーザー検索数でも市場調査は可能です。例えば調布市で検索しているユーザーが、1kで探しているのがどの程度の割合か、そして物件掲載数との比較です。
仮に調布市で1Kで探している人が、全体検索数の40％だとしましょう。割合的には多いのでニーズがあるということです。
しかし、1Kが全体の60％を占めるような物件掲載数だとしたら、それは供給(掲載数)が需要(検索数)を上回っているということで、1K余りということになり、競争が激しいということです。
逆に、全体検索数の30％が1LDKを探しているのに、そのエリアでの1LDKの物件掲載数が10％だとしたら、需要が供給を上回り1LDKが足りないことになります。競争が少なく決まりやすいということになります。
市場調査とは、賃貸計画の礎です。
そして、さまざまな市場調査を組み合わせ、分析しながら最適な基本計画を確定させることが賃貸経営には大切です。
