相談内容

敷地は約240坪。建蔽率40％、容積率80％の一種低層地域。最寄り駅からも徒歩30分程かかる住宅地。周辺は生産緑地も多くある緑豊かな環境だが、バス通りともう１方も6ｍ幅員という、大きい２つの道路に面した整形地。相談者は43歳で、対象敷地と道路を挟んだ向かいに相談者世帯と相談者の両親の２世帯で住んでいる。
相談者の父親は72歳で地主。法定相続人は母親と相談者のみ。対象敷地の周辺の土地も所有しており、鉄鋼造３階建てのマンションや平屋の戸建賃貸、２階建てのアパート２棟などいくつか賃貸物件を所有している。
72歳の父親が元気な内に、将来の相続対策を検討しておきたいと考え始め、対象敷地の有効活用を模索しはじめたが、周辺の父親所有の賃貸住宅も空室が出始めており、建築会社に直接相談すると賃貸を建てましょうと言われてしまうが、相続対策として本当に対象敷地に賃貸住宅を建ててよいのか、またそれ以外に本当に活用方法がないのか知りたい。

問題点の抽出

・どのような間取りと大きさの賃貸住宅が適しているかを市場調査上で判断
・父親所有の賃貸住宅の空室理由を把握
・市場調査に基づいた間取りに建替えた場合の収支計画が成立するかの検証
・対象敷地が一種低層地域で建物の用途が制限される為、住宅以外でどのような用途の建物で活用できるかの確認
・「建てる」方法以外の活用方法の検証

提案

・複数会社の市場調査を取得し、データ上で2LDKの50㎡程度の大きさが将来のリスク回避につながることを確認
・父親所有の賃貸住宅は１Kを中心とした構成になっており、現在のマーケットと異なることを確認
・バス通りに面してはいるが、立地上、敷地担保評価があまり高くない為、借入はなるべく少なくすべく木造２階建てとし、駐車場１台は必須とした賃貸戸建、タウンハウス形式及び長屋形式の住宅の3パターンのプランニング、収支計画を提案
・収支計画では、将来の相続対策（債務控除）を考え、借入を主とし、固定資産税、不動産管理費、修繕積立、大規模修繕などを反映させ、20年、30年後に起こりうる問題点をご説明
・住宅以外の用途を企画し、その用途で運営している企業とのマッチングをハウスメーカーに依頼
・敷地分割ラインを設定し敷地の一部を売却、残地を使い賃貸住宅を提案

費用

コンサルティング結果

・対象敷地は住宅街で周辺には賃貸も多く、駅距離からしても単純な賃貸住宅では差別化を図れず、空室リスクが高まる。この地域にはないデザイン性、需要はあるが供給率の少ない間取り、専用庭や屋上空間など様々な付加価値を付けた賃貸住宅を企画提案。

・賃貸戸建、タウンハウス、長屋形式の住宅でプランニング、収支シミュレーションを行った結果、最低敷地面積などの条件から、長屋形式で50㎡台の２ＬＤＫの角部屋４戸を入れることで収益性が最も高まることが判明。

・サブリースを想定した上で、借入利息、税金、管理費、修繕積立金、火災保険料などを差し引いたキャッシュフローが毎年プラスとなることから、当社の企画型の賃貸住宅なら空室リスクが回避されることをご説明

・大手ハウスメーカーと協働し、住宅以外の用途（診療所、保育園、老人ホーム）で数か月企画をおこなったが、立地上住宅以外の用途ではマッチングできる会社が無いと判断

・自己資金捻出の為、約300㎡の土地を一部売却、売却益で残地に賃貸住宅建築の企画を行ったが、最低敷地面積が125㎡の為、２区画にしか割れず、残地での賃貸住宅では収支計画が成立しないことを確認。

■結果：弊社が企画したコンセプトをもとに、建築会社３社でコンペを行い、周辺には無い外観デザインおよび付加価値を持ったプランニングを提案した建築会社で計画を進めることになった。

現在は、担保評価が高くない土地の為、借入額を抑えるべく、建築費のコストダウン案の考案中。コストダウン確定後、事業計画書の作成⇒事業用ローンの申請⇒ローン承認後、着工という流れで、急ぎ相続対策となる賃貸住宅計画を進めるべく動いている。

担当者

森下　明

住宅コンサルタント

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