築50年の賃貸併用住宅の今後の活用について相談。相続対策を考慮しながら賃貸併用二世帯住宅に建替え。

2020.09.27

相談内容

　東京都江東区に築50年のRC4階建て賃貸併用2世帯住宅を所有している。1階は店舗、2階に娘様夫婦、3階にご自宅と賃貸1戸。4階に賃貸2戸という構成。現在は賃貸住宅の3戸とも空室ではないが、家賃が相場よりも安価で空室になった時は空室期間が長くなってきているという問題もある。これからの住まいとして考えると、3階に娘様夫婦の世帯、2階にご本人が住めるようにリフォームを検討している。敷地の要件や相続対策なども考え、リフォーム以外にもより有効的な活用方法を考え相談に訪れる。

　何より、希望通りのリフォームをした場合にはどのくらいの費用が掛かるのか。また建替えした場合には、2世帯＋賃貸住宅として事業が成り立つのかを教えてほしい。

問題点の抽出

・築50年のRC住宅のリフォームはどのくらいかかるか。
・賃貸部分でどのくらいの収益を生むことができるか。
・事業計画を考えたときに収支のバランスがとれるのか。またローンが組めるか。
・立ち退きにどのくらいの期間と費用を要するのか。
・揉めないように争族対策（分割対策）を確認。

提案

・家屋調査の実施（希望するリフォームが実現できるかを確認）
・立地における市場調査を実施（賃貸の入居者見込みを調査）
・新築・建替えした場合の賃貸併用2世帯住宅ボリュームプランと概算金額の提示
・事業計画書の作成し、金融機関に住宅ローンの条件等を確認
・立ち退き手順や想定される費用を提示（現入居者の履歴や賃料を確認）
・相続人の状況確認（自宅を娘に引き継ぐため他の相続人の意思を確認）

費用

・家屋調査とリフォーム概算金額の算出	・・・無料
・市場調査の実施	・・・無料
・賃貸経営コンサルティング	・・・165,000円(税込)
・財産評価額の算出と診断	・・・110,000円(税込)
・家づくり仲介システム	・・・請負金額(税込)の3％

コンサルティング結果

　2年前には外壁・屋根の防水などで2,000万円かけており、新築・建替えではなく、リフォームというご希望があった。ポイントは、築50年であること、相続対策も検討する必要があること、そして敷地は40坪だが7階建てを建てられる用途地域であることから、有効活用が図れるのではないかとリフォームと新築・建替えを比べてみることをお薦めした。

・希望したリフォームは実現可能ではあったが、RC住宅で築50年を超えていることもあり、想定されるリフォーム金額は4,000万円を超えることが判った。

・検証するために、新築・建替えとリフォームのメリット・デメリットをお伝えし、それぞれの事業計画案を作成した。敷地40坪を有効活用の案として、大手ハウスメーカー3社から新築7階建てのプランと概算見積を提示してもらった。

■結果：リフォームのほうが事業収支計画上は優位に見えたが、将来のメンテナンス費用や入居者募集のことを考えると、今のタイミングで新築・建替えを計画した方がメリットがあるという結論に至った。
また、現状は20㎡のワンルームが3部屋の賃貸住宅だが、市場調査から30㎡を超える1DK、1LDKの需要があるため、各ハウスメーカーには1LDK中心のプランを依頼。
事業計画は表面利回りで5％。これは2世帯住宅の自宅も資金計画に組み込んだものである。自宅部分を除いた事業計画の利回りは9％近くまで改善でき、弊社の基準としている最低基準10％に近づけることができる。
立ち退きについても貸し出している賃貸住宅3戸と店舗の4世帯の内容を聞き取り、あまり多くの費用をかけずに実施できることが判った。具体的な文書やスケジュール対策を立てた。

問題は敷地面積40坪に対して借り入れを2億円以上組まなければならない点。金融機関の承認が得られるか不安もあったが、各大手ハウスメーカーから金融機関に確認してもらい融資承認を得ることができた。

最後に相続対策として、相続人の状況を把握した。相続人は、妹様以外にお兄様2人がいるが当不動産は妹様に引き継ぐことに同意しており、文書で交わしているとのことで将来の争族問題も起こらないという確認がとれた。

　問題点を一つずつクリアして、7階建て賃貸併用2世帯住宅を建てる計画を進めている。

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