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民法改正と一級建築士事務所登録の関係性は

2020.03.07

３月に入りました。３月といえば、桃の節句“ひな祭り”です。健やかな成長と幸せを願う女の子の日。雛人形を飾り、ちらし寿司や蛤のお吸い物を食べてお祝いする風習です。

普段はもっとお祝いムードなのですが、メディアはコロナウィルス一色で学校も閉鎖、少しさびしい“ひな祭り”の日になってしまいました。

さて、先日ようやく一級建築士事務所の登録が終わりました。これからは、建築物の設計、工事監理や指導管理、調査または鑑定、建築に関する法令または条例に基づく手続きの代理などができます。

16年間もやっていて、今さらどうして？　ネクスト・アイズが設計事務所になるのと思われるでしょうが、そうではありません。

住宅コンサル、不動産コンサルを16年間やってきて、宅建業の資格以外に建築士事務所の登録も必要だと感じたからです。

大きな一つが、本年４月１日に施行される民法改正です。
住宅でも不動産でも大きなトラブルになるのは、瑕疵の問題です。新築では瑕疵担保責任が施工者に対して、構造・防水では10年間課されてきました。つまり責任をもって保証しなさいということです。

しかし、中古住宅においては、売主の瑕疵担保責任は、ほぼ免責。あっても３ヶ月とかいう保証期間でした。雨漏りや漏水などがあっても３ヶ月が経過した後は、すべて買主の責任となります。

これでは買主は怖くて買えません。なので、中古住宅の流通を妨げていたのです。

今回の民法改正では、瑕疵(隠れた欠陥)を契約不適合と改め、買主が不適合箇所を発見してから１年以内であれば、売主は法的責任を負うとしました。買主は、補修請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除ができるものとしています。

これにより、売主はしっかりと家屋の状況や土地の状況を買主に伝えること、つまりしっかりと検査(インスペクション)をした上で、万が一雨漏りや漏水が出た場合でも、保険でカバーできるようにしておかないと、売却してから５年後に買主から請求がくるということになってしまいます。

今回建築士事務所登録をした背景には、不動産の公正な売買をする上でも、住宅のコンサルティングをする上でも、必要だと感じたことにあります。

もちろん保証保険の取次店もやっていますから、インスペクションをした上で既存住宅瑕疵保険、リフォーム瑕疵保険なども付加していきます。

売主には、売却する上での状況調査報告義務と保険加入による安心を。買主には、購入する上での情報の開示による安全性の確保を目指すものです。

これにより中古住宅(マンション含む)の流通が促進されると考えています。

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