相談内容

築40年の重量鉄骨造4階建ての賃貸併用住宅を都心に所有。現在は2人で住んでいるが相続対策のために長女夫妻と2世帯住宅にしたいと思っている。リフォームがいいのか建替えがいいのか悩んでいる。また、同時並行で奥様の実家が母親の施設入所に伴い1年間空き家となっている。母親の施設の生活費は現在母親の預金通帳から出金しているが、今後を考えると資金が足りず心配。都心の自宅をどうするか、神奈川の実家をどうしたらよいか総合的に相談したい。

問題点の抽出

・築40年の鉄骨造の建物の耐震性、劣化状況はどうなのか。
・2ＤＫの間取り2室を、長女様夫妻用にリフォームするといくらかかるのか。
・建替えた場合、どの位の費用がかかるのか。
・神奈川の実家にアパートを建てた場合、市場はあるのか、収支は合うのか。
・どちらを先に進めた方がいいのか。

提案

・自宅の家屋調査の実施
・2世帯住宅リフォームの費用の算出
・賃貸費用・2世帯住宅に建替えた場合の費用、賃料、収支の算出
・実家の賃貸計画の市場調査と可能性の可否
・税理士、司法書士による個別相続相談

費用

コンサルティング結果

現状を把握するために、目視にて自宅である賃貸併用住宅の家屋調査を実施。旧耐震の建物だが、ハウスメーカー施工にて検査済証も残っており、構造を検討したが耐震性は大丈夫であると判断。次に、2ＤＫ2室をスケルトンにし長女様用にリフォームした場合の概算費用は2,000万円。相続対策効果は、自宅と新規の長女様用住宅は全体の面積比にて小規模宅地80％評価減が活用できるが、全体の割合からするとそれほど相続対策にはならない。次に賃貸・2世帯住宅への建替えの可能性を検討。都心の1等地にて市場ニーズは高い。しかしながら、商業地域、防火地域にて鉄筋コンクリート造6階建て延べ床面積240坪にて3億超の費用がかかる。築40年超、給排水管などの劣化に伴う今後の維持費、借入金も含めた相続対策ということを考えれば、建て替えを奨めるところだが即断できる金額ではない。

一方、実家の市場調査を実施。近くに大学もあり駅から10分以内であることからアパート建築も可能性有。相続対策を考える上で、資産税に強い税理士、司法書士、コンサルで面談。何も収益を生まず、今後の母親の生活費も必要なことから、底地権者（母親）と借地権者（ご主人）にて借地契約を交わしアパートを建築。建て主であるご主人から借地料を年間180万円母親へ支払う構図を検討。収支的にもご主人には借入金の返済をしても年間150万円程度は残る計算となる。母親の相続対策にもなり、かつ1億程度の借入金が発生することからご主人の相続対策にも有効とのことでまずは実家の賃貸住宅を進めることで一致した。現在、賃貸住宅を家づくり仲介システムにて進行中。

担当者

小野 信一

住宅コンサルタント

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