ついこの間の雪がうそのように、急に暖かい日が続いています。この陽気に誘われ、東京ではようやく桜も開花です。コートも厚手から薄手を小脇に抱え花見へ。
今週末から春爛漫です。

 
さて、先日こんな相談がありました。
父親の3回忌を迎え、相続も落ち着き、実家に2世帯住宅を検討とのこと。
実家は農家で、800m2の敷地に母屋含む3棟があり、その内1棟を解体し建築を考えているとのことでした。

ここでいくつか問題点がでてきます。

まず、この広い敷地のどの位置に建物を建てるかということです。

昔は同一敷地内に何棟も建築ができていましたが、現在は、一宅地一建物という原則があり、まずは残す2棟のそれぞれの敷地を確定しなければなりません。
そして、新しく建てる敷地を確定するということになります。

建築物は、4ｍ以上の道路に2ｍ以上接道しなければならないので、3分割する場合は、それぞれが条件を満たさなければなりません。
道路に接道していない敷地には建築することができないからです。

また、分割する際には、それぞれの敷地に対しての建ぺい率、容積率、斜線制限、延焼部分の素材の制限等が適用されますから、単純に3分割という訳にもいきません。

それぞれの建物が建築基準法違反にならないよう、配慮する必要があります。
違反になる場合は、既存不適格建物として、既存建物に対し、リフォームが指導される場合もあります。

隣地とあまりにも接している場合は、外壁材、窓枠などを不燃化したり窓ガラスも全て網入りガラスに変更しなさいという具合です。

また、建築する際に住宅ローンを組む場合などは、「分割」ではなくて「分筆する」必要もでてきます。

建築する際には分割でもいいのですが、その場合すべての敷地に住宅ローンの抵当権が付けられますが、分筆すれば、新築する敷地に対してのみの抵当権の設定で済むわけです。

また、今回の相談者は、仮住まいしたくないということから、建築中は現在の建物に住み、完成後入居した後、残りの2棟は解体するとのお話でした。

この場合、行政によっては6か月以内に解体することを条件に、確認申請は、全体を一宅地として見ることも可能になる場合もあります。

敷地が広いからといって、何でも建てられるわけではありませんから、まずは敷地測量を行い、既存建物の位置を落としてみて、新築建物の確定敷地と配置計画を検討することが大切です。

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