相談内容
お父様がお亡くなり、遺産分割協議において、この不動産をご相談者本人が相続することになりました。
建て替えをしたいと考えているが、建物自体は劣化が激しくメンテナンス費用もかかるため、借地であるため今後の手続きの進め方や住宅ローンが組めるのかなど、わからないことが多く、教えていただきたいという内容でした。
確認事項
- ・家族構成の確認と家族の資産状況及び現況の収入（借入可能か）
- ・借地の土地賃貸借契約書の内容確認
- ・地主に対しての通知と今後の書類提出について
- ・現況建物の建物検査（将来のメンテナンスコストの見積もり）
- ・土地の大きさや用途確認及び新築建替えした際の要望整理と資金計画
ヒアリング結果
《家族構成》
- A様62歳会社員 年収700万円
- A様奥様61歳パート勤務 年収100万円
- 長男33歳独身 会社員 年収550万円
- 長女28歳独身 会社員 年収350万円
《預貯金》
ご夫婦で4,000万円、長男・長女ともに300万円程度
- ・借地の土地賃貸借契約書を確認。更新は6年前にされており建替承諾料の記載もあり、金額は明確。
- ・地主に連絡をしていただき、今後の手続きとして遺産分割協議書を提出し、相続登記をしてくれれば特に問題がないことを確認。
- ・リフォーム計画：耐震リフォームやフルリフォームを検討。
《土地》
面積は98㎡、建蔽率60％、容積率150％ 一種低層住居専用地域。
息子夫婦を想定した完全分離型2世帯住宅を想定したプランニング要望の聞き取りをさせていただいた。
提案
- ・現在の預貯金から1,000万円を捻出。残りを住宅ローンで資金計画を立てることを提案。
- ・建替え承諾料に約200万円かかることが分かったため、これを組み込んだ新築建替えした際の資金計画書を作成。
- ・リフォームした場合の概算金額は2,000万円。更に間取り変更が伴った場合にはプラス300万円の金額となりリフォームは検討から外すことになった。
- ・建替え案として木造2階建ての完全分離型2世帯住宅とし、プラン見積を施工会社複数社に依頼することをご提案。
- ・借地で住宅ローンが組める金融機関を探し、建替え資金4,200万円（借地承諾料込み4,500万円）のうち、3,500万円のローンを親子共有で組むことを検討。
- ・将来の相続について長男と長女の意見を聞き、代償分割について話し合うことを提案。
費用
- ・優良建築会社の紹介・・・無料
- ・建築資金計画書の提示・・・無料
- ・家づくりコンサルティング・・・建築請負金額の3％
コンサルティング結果
今回のご相談内容で確認しなければならないポイントは借地に関わる土地の賃貸借契約内容です。具体的には、建替えやフルリフォームの可能性、承諾料の金額や契約期間の残り年数などを明確にしておく必要があります。
更新は7年前にされていることが分かったため、地主に対しては承諾料のみを支払うことで良いということが分りました。複数の金融機関に住宅ローンを打診し、借り入れが可能との回答を金融機関からいただいたため、建替えの計画を進めることにしました。
相続まで考慮に入れて将来の争族にならないようにしたいというA様のご希望を叶えるため、相続資産のヒアリングを行い分割方法の考え方についてご提案させていただきました。建替えするための自己資金捻出は抑えて、老後資金を除いた金融資産を長女に代償分割することを事前に話しておくことを提案し、実践したところ長女からも快諾いただいたため計画を前進させることにしました。
ご長女様からは気を遣ってくれたことの感謝の言葉と長男からは将来の揉め事が解消されるならば有難いとのお話をいただき、今回は借地権の建替えということで借入や手続きが難しいのではないかと想定されました。地主がお寺であったため、建替えには慣れており、地主からの必要書類を早期に揃えることで問題点の解消を図り、事なきを得ました。
また大きな資金が動く住宅計画においては相続対策も考慮しながら進めていくことが必須で、将来を見越した計画をしていかなければならないと思います。また今回のように相続人が二人で不動産が一か所しかない場合には分配の仕方について被相続人、相続人の意見も聞きながら慎重に進めていくことを提案することをお薦めします。
担当者
