寒波の到来で急に寒くなりました。東京でも最低気温は氷点下。明日は今年一番の寒さだそうです。来週からは2月。そういえば受験シーズンのこの時期に雪が降ることが多いようです。暖かくして出かけましょう。
さて、今回はコンサルをしたお客様の賃貸住宅の事例です。3年前にお母様が施設に入居したことをきっかけに、空き家となった実家をどうするか、相続対策を含め相談を受けました。
相続診断の結果、配偶者である奥様は配偶者控除を活用して 0円、長男様、長女様はそれぞれ約 1,000万円ずつの納税額が発生。そこで、空き家となった自宅の評価を下げること、借入金を活用しての賃貸住宅をまずは建てることに決定しました。敷地は約 21坪。角地で、前面道路が6mですから、70/240という地域です。場所は、都心部の駅から徒歩5分の好立地ですから、表面利回り 8.00％以上を目標としました。表面利回りとは、総収入を総事業費で割ったものです。
鉄骨系ハウスメーカー1社と木質系ハウスメーカー3社で収支を検討。
鉄骨系は4階建て
・総事業費 8,500万円
・総収入 580万円/年
・表面利回り 6.82％
木質系は3階建て
・総事業費 5,500万円
・総収入 470万円/年
・表面利回り 8.54％
最終の完了検査に伺ったのですが、2月から3月入居が1年で一番多く、スケジュールが決まっている人は年末年始に必ず情報収集するという特性を考慮した募集広告が、功を奏したといえます。検討している人は参考にしてください。
最終的には、総事業費 5,500万円に対し、総収入は3戸で499.2万円。表面利回りは、9.07％という高利回りとなりました。現時点での相続対策としてはこれでいいのですが、借入金額は減少していく、賃貸収入は貯まっていく、さらに数年後には退職金も財産に加算されることを考えれば、退職時のタイミングでさらに10年毎のメンテナンスも必要だと思います。
居住用不動産の配偶者への贈与、子や孫への教育資金、住宅資金の贈与、生命保険の非課税枠の活用、そして来年改正される予定の暦年贈与、相続時精算課税制度の活用についても、これから実行していきます。
